https://blog.naver.com/intnews1/222272907828 

앞으로 자영업,창업시장에 더욱 긍정적인 영향을

끼치기 위해 본격적으로 더욱 박차를 가하고 있는

비즈맨 입니다.

앞으로 블로그,카페,유튜브 등 다양한 채널을

통해서 자영업자, 창업자분들에게 꼭 필요한

정보들을 공유하도록 최대한 시간을 쓸 예정입니다.

당연히 일방적인 정보전달이 아니고 교류를 하면서

알려드리기도 하고 배우기도 하고 수정하기도

합니다. 따라서 많은 분들이 공감과 댓글 등의

참여해주신다면 참 감사하겠죠.

자영업의 시작과 끝은 점포매매 가게매매이지요. 

점포를 구하는 것부터 나중에 파는 것까지가 시작과 끝입니다.

많은 분들이 시작할 때 이것저것 알아보고 돌아다니고

준비하면서 창업이란 사업이란 생각보다 참 많이

힘들고 어렵구나 라고 느끼지만 사실 그렇기도 하지만

정말 더 어려운 것은 나중에 마무리를 지을 때

점포를 매도하는 것이 정말 정말 어렵습니다.

짧으면 며칠, 1-2주 안에도 계약이 되기도 하지만

정말 길어지만 6개월 아니 연단위로 1년, 2년 거래가

되지 않은 채 훌~~~쩍 지나가버립니다.

생각보다 만만치 않은 것이 가게를 매매하는 것이죠.

일단 정리나 매매도 매매인데...

다소 쌩뚱맞다고 생각하시는 분도 있을 수 있는데...

저는 일단 여러분들께 묻고 싶습니다.

"점포매매를 확실히 하시려는 게 맞나요??"

제 얘기가 뭐냐면 점포매매하는 단어 속에 아주 많은

의미가 담겨있습니다. 자그마한 가게를 하나 운영하는

것도 경영입니다. 작은 것 같아도 결코 작지 않습니다.

그리고 작다고 해서 꼭 해야할 것들도 적은 것이 아닙니다.

큰 회사,기업,가게 등과 다를 것 없이 정해진 요일과

시간에 꼬박꼬박 오픈을 해야하고 필요에 따라서

직원,알바도 채용해야하고 매장도 관리해야하고

제품(서비스)도 만들고 제공해야하고 매출관리도

해야하고 회계,세무관리도 하여야하고 신제품도

개발해야하고 기타등등등등 해야할 것들은 자잘한

것부터 큰 것까지 정말 많습니다.

이러한 많은 부분들을 신경 쓰고 관리하고 또

발전시키고 성장해나가야하는데... 사실 말이 쉽지

이게 보통 일인가요?? 조그만 커피숍,치킨집,식당...

이나 해볼까??? ㅎㅎㅎㅎ

절대 무시하시면 안 되는 거죠.

뭐 이에 대한 이야기를 하려면 한도 끝도 없는데

지금은 이 주제가 아니니까 이 정도로 짧게 줄이구요.

아무리 작은 가게라도 이렇게 운영하는 것이

어렵다보니까..어려우니까 힘이 들고...내려놓고

싶고 포기하고 싶죠. 자꾸 그 도피처로 일년에도

몇 번씩 아니 하루에도 몇 번씩

그만두고 싶은 생각이 드는 겁니다.

마치 하루에도 몇 번씩 회사 때려치고 싶은 거랑

비슷한 거죠;; 그거를 회사를 다니면 사표를 가슴

속에 항상 품고 다니다가 조금 힘들면 바로

제출했다가 맘이 좀 풀리거나 맘 바뀌면 다시

회수해오고;; 힘들면 또 내고..이럴 수는 없겠죠??

근데 가게는 그래요.

부동산 등에 가게를 내놨다가 맘바뀌면 다시

보류하고...또 힘들면 내놨다가 어차피 거래도

잘 안 되니까 거둘 필요 없이 다시 그냥

잠잠히 넘어가고...;;직원이 말썽 피우고

속 썩이고, 사람 안 구해지고 이러면 또 내놓고

진상 손님 만나서 한바탕 하고 나면 또 내놓고...

그러다 주말에 장사 잘 되면 맘 바뀌고.....;;

아마 뜨끔한 분들 꽤 되실 겁니다.

이런 분들 상당히 많죠. 부동산 중개업소나

컨설팅 등등도 같은 자영업자 입장에서는

그런 분들이 진상손님이겠죠??

제가 이 얘기를 왜 이렇게 길게 하냐구요??

가게 내놓는 것을 사업하는 데 도피처로 삼지

말라는 이야기 입니다. 그리고 더 결론은

어떠한 확실하고 확고한 이유로 꼭 정리를

해야할 때 마음 먹고 제대로 움직여야

거래도 성사된다는 이야기입니다.

꼭 다 그런 것은 아니지만은 대부분이 그렇습니다.

어정쩡하게 마음 먹고 내가 이 가게를 팔아야할지

말아야할지 사실은 마음 정리도 제대로 되지 않고

나 자신조차도 내 마음을 모른 채 그러다보니

내놓은 가격도 어정쩡한 매수자가 별로 찾지 않은

가격으로 그렇게 어정쩡하게 정리하는 가게가

과연 나갈 수 있을까요??

잡설이 길었는데요.

결론은...

가게를 내놓기 전에 확인해야할 것은

정확하게 확실한 어떠한 사유로 인해서 나 스스로

가게를 정리할 마음이 굳혀져 있느냐...

(안 되면 말고, 팔려도 그만 아녀도 그만이 아니라...)

등에 대해 정확하게 정해져있어야합니다.

예전에야 내놓고 있다보면 알아서 된다는 것들이

많이 통용되었고 요즘은 그게 잘 안 되는 편입니다.

물론 내놓고 나서도 언제 될까 조바심 낼까보다는 어렵지만 최대한 평정심을 가지고 영업을 유지를 해나가야겠지요.

확실하게 나 스스로의 매매의사가 굳혀지면...

두번째로 확인하여야할 것은 정말 중요한 것인데

대부분 그 개념을 잘 모르고 무턱대고 내놓게 되는

것인데요. 정말 중요한 건데요.

사업체 양도양수 개념으로 매각을 하느냐

단순 점포임대,상가임대 개념으로

내놓느냐에 대해 확실하게 정하고 움직여야합니다.

쉽게 설명드리자면 사업체 양도양수 개념이란

내가 커피숍을 운영을 하고 있고 연매출이 3억원

연간 순이익이 1억원 가량 나오는 커피숍(사업체)

인데 이러한 사업을 그대로 양도하는 개념입니다.

당연히 양수하는 입장에서는 수익이 잘 나오는

좋은 사업체를(가게) 인수하고 싶어하고

기왕이면 연 순이익이 큰 가게를 인수하고 싶어할

것이며 인수를 받았아서 기존에 나오는 매출을

어느 정도 유지하거나 좀더 올리고 싶은 욕심으로

인수를 하겠죠.

따라서 이러한 경우에는 커피숍를 예를 들었으므로

커피숍이 현재 임차하고 있는 점포에 바닥피가 있다면 바닥권리금

커피숍에 따른 인테리어와 장비들에 대한 시설권리금

커피숍의 영업과 고객 등 무형의 자산에 대한

영업권리금을포함한 권리금으로 매각을 하게 되겠지요.

위와 같은 양도양수로 진행을 하려면

당연히 전제조건은 양수인이 인수를 하고픈 매력이

있어야하고 그 매력은 그 어떤 것도 아닌 영업이

잘 되는 성업 중인 매장 순이익이 인수하고

싶은만큼 잘 나오는 매장(기대치는 사람마다 다르겠죠?)

이어야겠지요?? 더 쉽게 말씀드려서 그냥 생활비나

벌어가고 고만고만한 매장 장사 안 되고 적자나는 매장

이런 가게들은 양도양수로 내놓기 힘듭니다.

다시 강조하지만

반드시 현재 성업 중이어야하고 양호한 매출과 수익이 나오는 매장이어야만

양도양수 개념으로 진행이 가능합니다.

소위 말하는 영업권리금이 붙을 수 있죠.

요즘 권리금 시세는 더욱 빡빡해져서 아무 가게에나 영업권리금이 붙지 않는 답니다.

가게 거래하고픈 분들이 가장 선호하는 방법입니다. 왜냐하면 가장 많은 권리금을 회수할 수 있는 방법이기 때문입니다.

안타깝게도 내놓는 가게가 10개 있다면 좀 보수적으로 얘기해서

이런 형태로 거래할 수 있는 가게는 1-2개 정도 밖에 안 됩니다.

좀더 넓히면 2-3개 정도??

따라서 그 외에 70% 이상의 대부분의 점포들은

사업체 양도양수 형태의 거래가 아닌 단순 점포매도에 해당한다고 보시면 됩니다.

이러한 경우에는 바닥권리금+시설권리금을 받는 개념이 되는데

실상 요즘 바닥권리금도 왠만한 자리가 아니면 계속해서 시세가 떨어지고 있는 편이고

특히 시설권리금에 대해서 오해하시는 경우가 많고

지금 여러가지 설명하고 있는 것들 중에서 가장 중요한 개념인데요.

대부분 내놓는 분들이 본인이 인테리어한 비용 등과

기타공사,보수비용, 장비 가격 등에 기준해서 내놓는 게 대부분인데요.

어떻게 보면 바닥권리금 보다 인정받지 못하는 금액이 시설권리금 입니다.

안타깝지만 위에 설명드렸다시피 아주 성업 중인 가게도 아니고

업종 그대로 양도 받는 개념도 아닌데 1억을 들였든 2억을 들였든

그 시설비는 매수하려는 사람에게 인정받을 수 없는 금액이에요;;

따라서 결론적으로

단순 점포매도 시에는 약간의 바닥권리금과 시설권리금

(냉난방기,장비 중고가격 정도 + 약간의 시설비)

거래에 따라 다르겠지만 대부분 위와 같은 식으로

약간의 바닥,시설비 또는 무권리 등으로 거래가 됩니다.

그래서 대부분 거래자들은 양도양수를 하고 싶어하고

실제로 매출,수익 등이 애매한 경우도 있기도 해서

그런 경우는 양도양수로 일단 진행을 해보고 기간이 길어지고

잘 안 되면 후자의 경우로 거래를 하는 방법으로 그렇게 거래를 합니다.

내 점포가 어떤 상황인지 인지하고 방법을 정하였다면 이제는

그에 따른 금액을 생각해봐야합니다.

점포거래에 있어서 가장 중요한 핵심은 바로 이 가격입니다.

시장에서 내 점포의 상품성이 객관적으로 얼마나 있는지를

냉정하게 생각을 해봐야겠지요.

가격을 측정하기 가장 쉬운 방법 중에 하나는

내 주관적인 사심과 투자비용 등을 생각하지 말고

내가 매수자의 입장에서 내 점포를 보았을 때 얼마 정도를

부를까를 아주 냉정하고 현실적이고 보수적으로 생각해보시고

딱 떨어지지 않고 어느 정도 상하한선이 생각될텐데

여기서 하한선으로 생각한 정도 가격이나 그 아래 가격이

현실적으로 거래될 수 있는 금액이라고 생각하시면 참 쉽습니다.

(계산은 비교적 쉽게 할 수 있는데 마음은 따라가기가 어렵죠.)

나중에 권리금 계산하는 법은 따로 자세히 포스팅하겠습니다.

여기서는 간단하게만 설명드리겠습니다.

기본적으로 바닥권리금,시설권리금,영업권리금 이렇게

모두 합해서 권리금으로 측정을 하는데

많은 분들이 잘못 계산하시는 부분 중에 하나가

바닥권리금이 여차저차해서 삼천만원이고

시설권리금이 여차저차해서 삼천만원이고

영업권리금이 여차저차해서 삼천만원이면

권리금을 다 더해서 구천만원으로 계산을 한다는 것입니다.

이렇게 단순계산이 될 때도 있지만...(별로 없음)

합해지면서 금액이 많이 줄어든다는 거 참고하시고

양도양수가 아닌 단순 점포매도 시

시설+바닥 이렇게 권리금 계산할 떄도 마찬가지로

합할 때 많이 줄어듭니다.

이렇게 간단하게만 여기선 설명드리구요.

이래저래 여차저차해서 희망 권리금도 나름 산정을 마치면요~

자...이제 명확한 매매사유와 그에 따른 확고한 결심을 하고

사업체 양도양수로 진행하는 건지 단순 점포매도인지까지

명확하게 정해지고 대략적인 희망권리금 산정도 마치면

이제 비로서 어떤 방법으로 내놓게 될 지를 고민해봐야 합니다.

가장 기본적인 방법으로 지역 부동산 중개업소, 창업컨설팅

직접 직거래(불특정다수,지인), 프랜차이즈 본사(프랜차이즈일 경우)

등의 방법이 있습니다.

인근 지역 부동산 중개업소에 의뢰하는 방법입니다.

예전부터 지금까지 가장 기본적인 방법으로 활용되고 있는 방법입니다.

아마도 여러가지 방법 중에 현재까지는 가장 거래가 많은 방법입니다.

사업체 양도양수를 할 경우 주택,오피스텔,사무실,상가 등 여러가지를

종합적으로 중개하는 지역 중개업소 특성상 전문성이 다소 떨어질 수

있다는 단점이 있습니다.

단순 점포매도,임대의 경우에는 지역 부동산을 방문하는 매수자가

확률이 높을 수 있습니다.

단순 점포매도의 경우에는 지역 중개업소에 내놓는 것이 효율적일 수 있습니다.

가까운 곳 한 두 곳에 내놓는 것 보다는 인근 중개업소 여러군데에 내놓고

동네 외에 중심상권이나 큰 상권에 상가전문 중개업소에 추가로 내놓으면 좋습니다.

창업컨설팅 회사를 이용하는 방법입니다.

보통 다 그런 것은 아니지만 창업컨설팅 회사는 단순 점포매도 건 보다는

권리금 비중이 좀 있는 사업체 양도양수 건을 주로 취급하는 편입니다.

그리고 권리금이 적거나 무권리인 경우 큰 대로변이나 번화가 상권, 역세권

등의 A급 상권과 점포 등도 취급합니다. (특수상권 포함)

(프랜차이즈 본사나 다점포 사업자들이 선호하는 점포)

이러한 유형에 해당한다면 창업컨설팅을 이용하는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

위와 같은 유형이 아닌 단순 일반 점포매도의 경우 창업컨설팅 이용이 큰 메리트는 없습니다.

주요 회사들로는 탑00, 창00, 점00 등이 있습니다.

이 업계와 회사들에 대해서 그리고 적절하게 잘 이용하는 방법에 대해서는

추후 포스팅에서 좀 더 자세하게 다뤄보겠습니다.

개인 직거래로 직접 매도하는 방법입니다.

가장 쉬운 것은 가까운 지인들이나 주변 사람들을 통해 거래하는 방법입니다.

장점은 마땅한 사람이 있을 경우 일사천리로 진행할 수 있겠고

단점이라면 거래 후에 깔끔하지 못하고 뒷말이 나올 가능성이

좀 있다라는 점이 되겠네요.

직접 매물을 올릴 수 있는 매체로는

저희 비즈맨 점포 직거래 사이트를 비롯한 몇몇 사이트와

네이버 피00,중00,두00 등 대형카페 몇 군데 정도가 있습니다.

(비즈맨 자영업자 커뮤니티 점포직거래 카페도 있답니다^^;)

그리고 요즘은 점차 영향력이 줄고 있는 벼룩00,교00 정도가 있겠네요.

요즘 온라인을 통해 점차 직접 임대차계약,권리금계약,인허가 등의

방법들이 개인들이 비교적 쉽게 할 수 있게 정보공유가 많이 되어있고

또 온라인을 통해 매물을 직접 여기저기 올려놓을 수가 있어서

점차 개인 직거래가 증가하고 있는 추세입니다.

물론 장단점이 있는 것이 장점은 각종 거래비용,수수료 등을

아낄 수 있고 좋은 사람을 만나면 편하게 거래할 수가 있죠.

단점이라면 이게 또 양날의 검인데

개인 간에 오히려 더 믿지 못하거나 소통이 안 되는 경우도 있고

거래라는 것이 조금만 상대를 배려하지 않거나 작은 의사소통에도

오해가 생겨서 분쟁이 생길 수 있기 때문에 중간에서 이를

완충해줄 수 있는 사람이 없죠.

그래서 중개거래,직거래 다 장단점이 있으니 상황에 따라

유연하고 적절하게 선택을 하는 것이 좋습니다.

어쨋든 개인 직거래는 계속해서 증가하는 추세입니다.

마지막으로 프랜차이즈 본사에 의뢰하는 방법입니다.

이 방법은 매도하는 매장이 프랜차이즈일 경우에

가능한 방법인데요.

가맹을 하고 있는 가맹본사에 양도의뢰를 하는 방법입니다.

만약 전국적으로 가맹점이 많아서 신규 가맹이 제한적이고

양도양수가 활발한 프랜차이즈라면 가맹점주의 본사 양도의뢰를

비교적 적극적으로 처리를 해줄 가능성이 높습니다.

그런데 이 정도급의 프차는 사실상 전체 프차 중 몇 개 되지 않습니다.

그리고 가맹본사의 사정상 기존 매장 양도양수 보다는 일반적으로

가맹 희망자가 본사의뢰가 들어올 경우 개설마진이 많이 남고

신규 가맹점을 늘릴 수 있는 신규 가맹점 개설을 본사입장에서는

추천할 가능성이 높습니다.

그러나 때로는 본사에서 양도를 돕는 경우도 종종 있으므로

상황에 따라 선택할 수 있는 방법입니다.

별로 기대치가 높지는 않습니다. 대개의 본사에서도 반가운 일은 아닐 테구요.

*추가로 프랜차이즈 특색에 맞게 입점할만한 성격의 점포(개인점포 등)인 경우

해당 프랜차이즈 본사에 직접 연락해서 입점제안을 해볼 수도 있습니다.

자~ 오늘 이렇게

* 확고한 매매의사를 통한 점포매매 확정

* 사업체 양도양수인지 단순 점포매도인지(점포임대) 결정

* 현실적인 점포매도 희망권리금 산정

* 부동산,컨설팅,직거래,가맹본사 등을 통한 매물 내놓기

등에 대해서 간략하게 알아봤습니다.

추후 더욱 추가,보강된 내용으로 포스팅하려고 하구요~

저 위의 내용을 각각 쪼개어 자세하고 세부적인 내용으로

포스팅을 올리겠습니다.

모쪼록 거래하시는 데에 조금이나마 도움이 되시길 바라면서

오늘은 여기서 마치겠습니다.

격려의 공감,댓글 등은 작성하기 매우 귀찮은(?)

다음 포스팅을 하는데 귀차니즘을 밀어내는 큰 힘이 됩니다~

일방적으로 누굴 가르치는 내용이 아니기에

의견공유, 교류해주시면 수정하거나 추가될 수 있습니다.

건의나 궁금한 내용 등 주시면 해당 내용을 댓글로

답변드리거나 포스팅하도록 하겠습니다.