안녕하새요. 점포읽어주는남자 비즈맨 입니다~

청년창업, 퇴직 후 제2의 인생을 시작하기 위한 시작 등등 어떤 이유에서든지 간에 처음 자영업 창업을 준비하게 되면서 아이템이나 프랜차이즈를 알아보기 위해 창업박람회도 방문을 하고 지인이나 주변 사업하는 사람들을 찾아가고 알아보기도 하고 이것저것 배우거나 익히고 장사하기 좋은 자리를 알아보기 위해 상권도 많이 다니고 상가점포도 많이 알아보고 프랜차이즈 영업팀들, 부동산 중개업소, 창업컨설팅 등도 많이 만나보고 여러가지로 많은 준비와 알아보기를 하게 되면서 가게 알아보기 참 어렵구나라고 느끼는 분들이 많으셨을 겁니다.

하지만 어떤 일이든 마찬가지겠지만 시작하는 것보다 잘 마무리 짓는 것이 몇 배로 더 힘이 든데요.

특히나 점포 매도 하는 것은 정말 준비하고 시작하는 것보다 몇 배는 더 힘이 들 수 있는 과정입니다.

그렇기에 그동안 일을 하면서 창업자분들을 만나서 상담할 때마다 시작하기 전에 인수하기 전에 추후에 정리할 것을 먼저 염두해두고 시작을 하시라고 말씀드리곤 했었죠. 그렇지만 대다수 처음 시작하는 분들은 그런 것들이 와닿지 않고 잘 모르는 분들이 많기에 크게 염두하지 않는 분들이 많죠. 저도 그렇지만 많은 사람들은 항상 눈앞에 상황에 부딪혀야 그제야 실감하게 되는 경향들이 있습니다.

언젠가는 어떤 이유에서든지 간에 생각보다 빠르게 또는 오랜 기간 후에 언제든지 간에 가게를 정리해야하는 상황이 생깁니다.

대부분의 경우 권리금 없이 또는 바닥권리금만 받고 거래하는 것을 최후의 방법으로 삼고 권리금 회수를 많이 할 수 있는 현재 업종,사업 그대로 양도양수를 원하는 경우가 많습니다. 그러나 안타까운 부분은 전체 매물로 나온 가게들 중에서 양도양수로 거래되는 가게의 비율이 상당히 적다는 점입니다. 보통 시장에 나오는 점포들 중에 열에 많이 쳐줘야 2,3개 정도의 비율 정도가 양도양수로 거래된다고 볼 수 있을 정도로 영업권리금+시설권리금+바닥권리금=권리금을 온전히 받고 거래할 수 있는 경우는 그리 많지 않습니다.

(잘못 아시는 것들이 보통 위 3가지 권리금을 합해서 권리금이라고 부르는데 1+1+1=3 의 단순계산이 아니라 보통 1+1+1=2 정돕니다.)

10년 넘게 많은 점포거래 사례들을 보면서 같은 업종, 같은 프랜차이즈라도 다 조금씩 조건이 상이하지만 그래도 공통적으로 매도하는 분들의 패턴과 매도가 잘 안 되는 이유들을 살펴보면 다음과 같이 몇 가지로 줄여볼 수 있을 것 같습니다.

1.매도 하려는 가게가 창업자들이 인수할 매력이 별로(전혀) 없는 경우

2.거래될 수 있는 매장이기는 하나 권리금이 거래되는 시세나 가치대비 높은 경우

3.거래될 수 있고 가격도 적정하나 매도인의 적극적인 의지가 없거나 한정적인 경로로만 매물을 내놓은 경우

4.상품성 있는 매물과 적정한 가격과 다양한 채널로 내놓았으나 시기나 타이밍이 잘 안 맞는 경우

먼저 짚고 넘어갈 것은

매수자(창업자)들의 눈높이와 권리금에 대한 기준은 상당히 낮습니다.

매도자(점포주)들의 권리금에 대한 기준은 상당히 높습니다.

매수자와 매도자가 같은 가게를 놓고 가치와 권리금 판단을 한다고 할 때

매수자가 가게에 대해서 50의 평가를 한다면 매도자는 가게에 대해서 90-100으로 평가를 합니다.

이러한 부분에서 가격에 대한 괴리는 상당히 클 수 밖에 없습니다.

그리고 10년 전이나 지금이나 비슷하게 대부분 매수자 우위의 시장이기 때문에 (메이저 프랜차이즈, 사업성 빼어난 점포 등 제외)

보통 실제 거래되는 권리금 시세는 매도자 보다 매수자 기준에 좀더 가깝기 마련입니다.

그리고 매수자가 나중에 매도자가 될 때는 같은 가게를 두고도 생각이 달라집니다. 재미있는 부분이지요??

매물들을 알아보고 하면서 그렇게 매도인 욕과 권리금이 말이 되느냐 미x다 라는 둥 하던 매수자들이 본인이 매도를 할 때는 더 수익성 좋지 않은 본인 점포는 더 높게 받고 매도하려고 합니다. 그것도 장사도 잘 안 되는 가게인데 말이지요;

물론 사람인지라 그렇습니다. 저 또한 마찬가지이기도 하구요.

들어간 투자금 대비 손해를 보기가 싫고 사실 어느 정도 알고 있으면서 현실을 부정하고 싶은 것일 수도 있겠지요.

결론은 매도할 때 가장 핵심이고 공통적으로 생각해야할 것은 내가 매수자라면..하고 매수자의 입장에서 냉정하게 판단해야합니다.

그게 당연히 쉽지 않지만 그래야 냉정하고 현실적인 판단을 할 수가 있겠지요.

다시 돌아가서 1번을 보면 1억,2억을 들여서 시설,인테리어를 하고 프랜차이즈를 하고 했는데 막상 장사가 안 되는 겁니다.

그러면 사실 기존 시설을 활용해서 아주 낮은 권리금만 받고 정리하기도 사실 어려운 일입니다. 대개는 버티다가 폐업을 하게 되는데요.

이러한 경우에도 내가 1억을 들였는데 장사가 안 되거나 고만고만하니 8천만원만 받겠다 이런 분들도 많은데요.

시간만 더 끌려서 결국은 더 손해를 보는 경우가 많지요. 이런 경우는 1,2천만원 많게는 2,3천만원으로 진행을 하더라도 빨리 기존 시설이라도 싼 가격에 인수해서 활용할 수 있는 사람이라도 재빠르게 구하는 것이 사실 가장 최상책입니다.

1번의 결론은 내 가게의 상품성이 별로 없거나 어정쩡하거나 특히 장사가 안 되는 경우 바닥권리금 또는 최소한의 시설비조로 해서 싼권리금으로 하루라도 빨리 매수인을 구하는 것이 가장 현명합니다.

2번의 경우가 1번 이상 많을 수 있을 겁니다. 거래될 수 있는 평균 이상 영업이 되는 그런 가게이고 업종이고 또는 프랜차이즈 매장인데 권리금을 과도하게 내놓아서 거래가 안 되는 경우가 많습니다. 권리금 시장도 보이지 않고 또 표면적으로 드러난 시세 등이 많은 것 같지 않아보여도 엄연히 어느 정도의 시세라는 것이 존재합니다. 보통 가게를 처음 오픈할 때 들어가는 가장 큰 비중이 인테리어,시설비 입니다.

(장비 포함) 그런데 당연히 이런 시설장비 등은 시간이 지날수록 감가가 됩니다. 누구나 새 아파트에 살고 싶어하고 누구나 노후된 매장보다 새 매장을 운영하고 싶어합니다. 그런데 이런 부분을 무시하고 이미 가게가 꽤 노후되었음에도 불구하고 처음 오픈할 때 투자비용을 기준삼아 가게를 정리하는 분들이 상당수입니다.

2번의 결론 역시 매수자가 인수할 생각이 들 수 있는 금액으로 내려놓으면 잘 정리가 될 수 있겠죠.

3번의 경우도 의외로 상당히 많은데요. 장사도 양호하게 되고 가격도 적당히 내놓았는데 잘 안 나가는 경우가 이런 경우이지요.

예를 들어 동네에 상가점포를 전문으로 하는 부동산 중개업소가 없는데 지역 부동산 1,2군데만 내놓았다든지...

(이런 경우 사실 내놓았다고 보기도 어려운 상황이겠죠?? 해당 부동산을 방문하는 극히 낮은 확률의 점포 매수자가 나올 때까지....;;)

상황에 따라서 창업컨설팅에 매도의뢰하는 경우가 좋은 경우도 있고 (메이저 프랜차이즈의 경우, 매출이 높거나 권리금 많은 사업체 등등)

지역부동산이 좋은 경우가 있고 직거래로 인터넷 여기저기 온라인 상으로 내놓는 게 좋은 경우도 있죠.

이 경우는 당연히 각 점포의 상황에 따라 다양한 채널을 활용하여 매물을 내놓으면 해결이 됩니다.

4.매물도 좋고 가격도 좋고 여러군데 잘 내놓고 했는데 간혹 우량한 매물인데도 시간이 질질 끌리는 경우가 있습니다.

아무래도 점포는 주식시장처럼 실시간으로 거래되는 시장이 아니구요. 매수자들도 상당히 한정적인 부분이 있습니다.

그래도 운과 타이밍도 상당한 작용을 하기 때문에 이러한 경우라면 사실 크게 조바심낼 이유는 없다고 봅니다.

결론으로 간단하게 정리해보자면

점포매매가 잘 안 되는 이유의 핵심은 결국 권리금->가격->돈의 문제입니다.

애초에 본인도 망해나가는 가게라면 시설비 회수라는 명목 하에 타인에게 투자비용을 회수하려고 하면 안 된다고 생각합니다.

양도양수 될 수 있는 매장일 경우라면 냉정하게 매수자 입장에서 가치평가와 가격산정을 해보시기 바랍니다.

(이 부분이 사실 가장 어렵지요. 사람이기에...)

다는 아니겠지만 많은 경우를 보면 대부분의 점포 매도자들이 거래될 수 있는 가격이 100이라고 할 때 120~200 이런 가격들로 매물로 내놓기에 시간만 끌리고 지치고 거래도 안 되는 경우가 많습니다. (인정하고 싶지 않으시겠지만 오랜 예전부터의 반복되는 현실)

여담으로 말씀드리자면 장사가 안 되는 가게, 장사는 되지만 권리금이 터무니 없이 비싼 가게 이런 가게들을 비싼 컨설팅 비용이나 매물광고 비용을 지불하면서 매각해보려고 하는 분들이 많았었고 지금도 많은데 안타깝지만 추가적인 손실과 시간낭비만 초래할 뿐이겠지요.

결론...

보통 매도자들이 생각하는 권리금 보다 거래시세는 많이 낮다.

점포매도는 원래 시간이 걸리므로 어느 정도 염두를 해두자. 입니다.

*어느 정도 마음을 내려놓는 것이 오히려 도움이 될 수 있답니다.

주기적으로 거래하는 분들 창업하는 분들께 도움이 되는 글 올릴 수 있도록 해보겠습니다.

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